Realitný trh na Slovensku: Sumár vývoja a výhľad do konca roka 2026

Trh rastie napriek slabej ekonomike. Nie je to plošné prehrievanie, ale kombinácia nedostatočnej ponuky, obnoveného úverového dopytu a presunu záujmu k bytom. V druhom polroku 2026 bude rozhodovať kvalita, lokalita, realistická cena a financovateľnosť.

Čo by ste mali vedieť o aktuálnom realitnom trhu?

- Ceny bývania rastú dvojciferne medziročne, no rast je veľmi nerovnomerný podľa typu a regiónu.
- Objem čerpaných úverov rastie, ale sadzby sa po jarnom minime znovu zdvihli a NBS očakáva miernejší dopyt.
- Výstavba nových bytov je mimoriadne slabá; ponukový problém preto ostáva strednodobým proinflačným faktorom.
- Bratislavské novostavby majú vyrovnanejší pomer ponuky a dopytu; cenový rast sa skôr približuje inflácii.
- Rok 2026 nebude trhom, kde sa predá všetko. Rozdiel medzi kvalitne a nekvalitne pripravenou ponukou sa zväčší.

Aktuálne dáta

Ponukové ceny nehnuteľností sa pohybujú na úrovni 3005 €/m², čo je nárast +3,4 % medzikvartálne a +11,3 % medziročne v 1Q 2026. Byty/domy sa predávajú aktuálne v cenách 3 378 / 2 118 €/m². Konkrétne ceny bytov stúpli +3,5 % q/q a ceny domov mierne klesli −1,0 % q/q. Najväčšie byty mierne klesli druhý štvrťrok. Hypotéky sa v súčasnosti pohybujú v sadzbách 3,4 % → 3,5 %. Priemer čisto nových úverov: 1Q 2026 → apríl. ECB od 17. 6.: 2,25 / 2,40 / 2,65 %; dno hypoték nateraz dosiahnuté.

Poznámka - regionálne: v 1Q 2026 ceny neklesli v žiadnom kraji; najviac rástli Prešovský (+11 %), Banskobystrický (+6,9 %), Trenčiansky (+5,1 %) a Žilinský (+4,7 %). Posledné regionálne korekcie: 3Q 2025 Košický −3,9 % a Banskobystrický −0,4 %; 4Q 2025 Prešovský −0,3 %.

Odhad do konca roka 2026

Odhadujeme, že ceny predávaných nehnuteľností budú pokračovať v raste, ale pomalším a nerovnomerným tempom. Pri nezmenených podmienkach očakávame ponukové ceny na konci roka približne o 6 až 10 % vyššie než vo štvtom kvartáli 2025. Menšie byty a dobré mestské lokality zostanú odolnejšie; domy, veľké byty a nesprávne nacenené ponuky budú citlivejšie na zľavy. Úroky nových hypoték pravdepodobne zostanú približne v pásme 3,5 – 4,0% p.a., bez rýchleho návratu pod 3%p.a..

Odporúčania do realitnej praxe

Realitným maklérom a predávajúcim odporúčame určovať predajné ceny nehnuteľností podľa mikroregiónu, typu a stavu a sledovať kvalifikovaný dopyt, nie iba počet kliknutí na ponuku. Kupujúcim odporúčame zabezpečiť si predschválenie hypotekárneho úveru a disponovať rezervou na mesačnú splátku úveru pri sadzbe vyššej o približne 1 percentuálny bod. Realitným kanceláriám a maklérom odporúčame na týždennej báze sledovať dobu predaja, cenové korekcie a rozdiel medzi ponukovou a dosiahnutou cenou.

Autor: Alexandra Novák, prezidentka ZRKS a konateľka realitnej kancelárie LIVIANTE