Až 68% opýtaných vníma „bývanie v Bratislave“ ako problém

Bratislava si v prieskume IMD Smart City Index 2026, ktorý bol zverejnený v marci, polepšila o 19 priečok a spomedzi 148 miest skončila na 38. pozícii v spokojnosti bývania. Najväčšiu výzvu podľa opýtaných predstavuje dostupnosť bývania v našom hlavnom meste, až 68 respondentov ju označilo ako problémovú. Nie sme v tom však sami, rovnaký trend vidieť aj iných európskych i svetových veľkomestách. V Prahe vníma problém s bývaním až 81% opýtaných a vo Viedni 73%.

Prieskum ukázal, že dostupnosť bývania je najvyššou prioritou pre obyvateľov drvivej väčšiny zo 148 hodnotených miest. „Jednoznačne najväčšou prioritou mesta by mala byť podľa obyvateľov Bratislavy problematika dostupného bývania. Spomedzi 15 možností práve túto označilo až 68 % opýtaných. Predpokladáme, že pri svojom subjektívnom hodnotení sa respondenti opierali o vývoj cien nehnuteľností, ponuku bytov, dostupnosť bývania pre mladých alebo rodiny či o kvalitu bytov a lokality, ale aj o dopravnú infraštruktúru,“ uviedla Eva Sadovská, analytička WOOD & Company. Z prieskumu ďalej vyplýva, že podľa Bratislavčanov by sa naše hlavné mesto malo zlepšiť aj v iných oblastiach ako sú napríklad zdravotnícke služby s podielom 57,6 %, bezpečnosť so 48,8 % či dopravné preťaženie so 48,0 %.

Kde vidia Bratislavčania urgentné problémy?

• Dostupné bývanie 68%
• Zdravotnícke služby 57,6%
• Bezpečnosť 48,8%
• Dopravné preťaženie 48,0%
• Korupcia 34,4%
• Verejná doprava 29,6%
• Zelené plochy 29,6%
• Školstvo 23,2%
• Zmysluplné zamestnanie 22,4%
• Znečistenie ovzdušia 20.8%
• Základná infraštruktúra a služby 20.0%
• Nezamestnanosť 16.0%
• Sociálna mobilita / inklúzia 16.0%
• Recyklácia 12.8%
• Zapojenie občanov 9.6%

Ako riešiť nedostatok bytov?

Dostupnosť bývania sa úzko viaže na ceny nehnuteľností, respektíve na pomer medzi príjmami a výdavkami spojenými s bývaním. „V poslednom kvartáli 2025 bol v Bratislavskom kraji vykázaný nárast cien novostavieb o 9,5 %, v prípade existujúcich nehnuteľností išlo o nárast 14,7 %,“ rozoberá analytička s tým, že rast cien bol podľa Štatistického úradu SR evidovaný počas celého uplynulého roka. Ako dôvody stúpajúcich cien uviedla analytička rast miezd, pretrvávajúcu nízku mieru nezamestnanosti a hlavne výrazne vyšší dopyt po nehnuteľnostiach. „Vo veľkých mestách, vrátane Bratislavy, dopyt po bývaní dlhodobo naráža na obmedzenú ponuku nových bytov. Podľa odhadov MIB (Metropolitný inštitút Bratislavy) bude Bratislava do roku 2050 potrebovať vybudovať viac ako 123 tisíc bytov, pričom aktuálne tempo výstavby za touto potrebou výrazne zaostáva. Nejde preto iba o krátkodobý výkyv na trhu, ale o štrukturálny problém, ktorý si bude vyžadovať dlhodobé riešenia,“ analyzuje situáciu E. Sadovská. Čo môže tento problém eliminovať? Kvalitný rezidenčný development, nové projekty a lepšie využívanie mestského priestoru, ktoré by malo reagovať na potreby obyvateľov. 

Realitný pohľad na dostupnosť bývania v Bratislave

Problém s dostupnosťou bývania v Bratislave vnímajú aj realitné maklérky z realitnej kancelárie LIVIANTE. „Pokiaľ sa objavia na trhu malé lacné byty, aj v horšom stave, tak sa predajú rýchlo, veľakrát sa aj licituje cena. Novostavby, ktoré sa dnes stavajú, sú často pre bežných kupujúcich finančne nedostupné. Možno tomu v budúcom roku pomôže, že Národná banka Slovenska schváli nové kritériá financovania bývania pre mladých, zvýši sa percento prefinancovania hodnoty nehnuteľnosti hypotekárnym úverom z 80% až na 90-100% ceny nehnuteľnosti. Málo ľudí v mladom veku má k dispozícii 20 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak áno, väčšinou ide o pomoc od rodičov,“ vysvetľuje Alexandra Novák. Podobný názor má aj jej kolegyňa. „Podľa môjho názoru je v Bratislave dlhodobo nedostatok dostupných bytov. Neznamená to, že na trhu nie sú žiadne nehnuteľnosti. Byty sa predávajú aj prenajímajú, no problém je v tom, že veľká časť ponuky je pre bežného človeka finančne náročná. Chýbajú najmä cenovo dostupnejšie byty pre mladých ľudí, mladé rodiny, jednotlivcov, seniorov alebo ľudí, ktorí v Bratislave pracujú, ale ich príjem jednoducho nestačí tempu cien,“ povedala o skúsenostiach z praxe Soňa Zubčáková s tým, že Bratislava nemá iba problém s počtom bytov, ale najmä s počtom dostupných a kvalitných bytov, ktoré si ľudia vedia reálne dovoliť. Mnohí predávajúci ešte očakávajú ceny z obdobia najväčšieho rastu, no dnešný kupujúci je oveľa opatrnejší. Predávajúci, ktorí chcú svoju nehnuteľnosť predať úspešne, musia byť realistickejší, otvorení komunikácii a pripravení pochopiť aktuálne možnosti trhu. Kupujúci sú dnes oveľa opatrnejší, racionálnejší a citlivejší na cenu. Každé rozhodnutie si veľmi dôkladne prepočítavajú. Už neriešia iba to, či sa im byt páči, ale aj výšku mesačnej splátky, náklady na energie, fond opráv, parkovanie, dostupnosť práce, školy či škôlky. „Vidím klientov, ktorí poctivo pracujú, majú zodpovedný prístup, niečo našetrené a úprimnú túžbu bývať vo vlastnom. Napriek tomu často narážajú na realitu, že vhodný byt je buď príliš drahý, príliš malý, ďaleko od práce alebo si vyžaduje ďalšie vysoké investície do rekonštrukcie,“ vysvetlila S. Zubčáková. Alexandra Novák reagovala, že riešením dostupnosti bývania by mohli byť aj nájomné byty, ktoré sa prenajímajú za nižšie ako trhové ceny, ale... „Väčšinou ide o malé byty, kde chýba úložný priestor, pivničné kobky a spoločné priestory, či už na uskladnenie kočíkov alebo bicyklov. Rodiny s 2 až 3 deťmi majú problém sa do takýchto bytov zmestiť. Spálne majú v niektorých prípadoch menej ako 12 metrov štvorcových,“ upozorňuje na praktické úskalia A. Novák.

Viac o prieskume IMD Smart City Index 2026

Prieskum IMD Smart City Index 2026, ktorý zoradil 148 miest z rôznych častí sveta podľa hodnotenia kvality života ich obyvateľov, bol zverejnený v marci. Hodnotenie bolo postavené na dvoch pilieroch:  1) infraštruktúre a službách a 2) digitálnych a smart riešeniach, a to v piatich oblastiach ako sú zdravie a bezpečnosť, mobilita a doprava, voľnočasové aktivity a kultúra, pracovné a vzdelávacie príležitosti či správa mesta a verejné služby. Respondenti si zo zoznamu 15 ukazovateľov mohli vybrať päť, ktoré vnímajú ako najurgentnejšie.

Zdroj: LIVIANTE, prieskum IMD Smart City Index 2026, WOOD&Company